G+2, IRS, RES expliqués : comment un étranger peut acheter un bien immobilier à l'Île Maurice
Par le Desk Investissement de First Grand Property Management, 10 novembre 2025. Co-écrit par Rohan Rai Vij, fondateur de First Grand Property Management.
Un étranger peut aujourd'hui acheter légalement un bien immobilier à l'île Maurice, mais uniquement via trois dispositifs approuvés par l'État : G+2, IRS/RES, et le cadre plus récent PDS. Choisir le mauvais dispositif signifie soit payer trop cher, soit manquer un permis de résidence auquel vous aviez droit, soit immobiliser du capital dans un schéma qui ne correspond pas à votre projet locatif.
Ce guide détaille ce qu'exige réellement chaque dispositif, ce qu'il coûte, ce qu'il taxe, et comment choisir un opérateur une fois l'achat conclu.
First Grand Property Management, d'après les directives de l'EDB en vigueur à la rédaction. Vérifiez toujours les seuils auprès de l'EDB et d'un notaire.
Point clé : l'IRS, le RES et le PDS convergent tous vers un seuil de 375 000 $ pour un permis de résidence. Le G+2 est la voie d'entrée la plus accessible, autour de 150 000 $, mais sans résidence automatique. Faites correspondre le dispositif à votre objectif avant de le faire correspondre à un bien.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à l'île Maurice ?
Oui, dans le cadre de dispositifs approuvés par le gouvernement destinés à encourager l'investissement direct étranger. Les points clés :
- Seuls les biens éligibles au sein de développements désignés peuvent être achetés par des non-citoyens.
- Chaque transaction doit être approuvée par l'Economic Development Board (EDB) avant l'enregistrement final.
- La propriété est en pleine propriété au sein du projet approuvé, et non en bail.
- De nombreux dispositifs offrent également une voie vers un permis de résidence lorsque le seuil d'achat est atteint.
Panorama des principaux dispositifs immobiliers pour les acheteurs étrangers
Quatre appellations couvrent presque tous les achats éligibles : G+2, IRS, RES et PDS. Voici en quoi ils diffèrent.
G+2 (Rez-de-chaussée + 2)
- Nom complet
- Appartements dans des immeubles d'au moins rez-de-chaussée plus deux étages
- Investissement minimum
- Environ 150 000 $ / 6 millions de MUR
- Type de bien
- Appartements uniquement
- Résidence offerte
- Non, sauf si un seuil supérieur est atteint
IRS / RES
- Nom complet
- Integrated Resort Scheme / Real Estate Scheme
- Investissement minimum
- À partir de 375 000 $ selon la plupart des directives actuelles
- Type de bien
- Villas, duplex et appartements dans des domaines approuvés
- Résidence offerte
- Oui, si le seuil d'investissement est atteint
PDS
- Nom complet
- Property Development Scheme, le cadre qui succède à l'IRS/RES
- Investissement minimum
- 375 000 $ en général pour être éligible à la résidence
- Type de bien
- Villas, appartements et développements à usage mixte
- Résidence offerte
- Oui
Comparaison des dispositifs G+2, IRS/RES et PDS pour un acheteur étranger.
Investissement minimum habituel par dispositif (USD)
Les seuils minimums peuvent évoluer. Vérifiez toujours le chiffre en vigueur auprès de l'EDB et d'un notaire agréé avant d'engager des fonds.
Ce qui distingue l'île Maurice pour l'investissement immobilier des étrangers
L'île Maurice offre bien plus qu'un simple décor tropical. Pour les investisseurs étrangers, elle apporte un système juridique stable, une fiscalité allégée, un marché locatif en croissance et une voie claire vers la résidence.
Pourquoi l'île Maurice se distingue pour l'investissement immobilier étranger
Un système juridique stable et anglophone
- Propriété en pleine propriété au sein du projet approuvé, et non en bail.
- Chaque transaction est validée par l'Economic Development Board avant l'enregistrement.
Une fiscalité allégée
- Aucun droit de succession, aucun impôt sur la fortune.
- Aucune plus-value imposable à la revente dans de nombreux cas.
Un marché locatif de luxe en croissance
- Demande portée par le tourisme, les expatriés et les travailleurs à distance.
- La location courte durée est autorisée dans la plupart des développements approuvés.
Une voie claire vers la résidence
- Seuils à partir de 375 000 $ pour la plupart des dispositifs offrant un permis.
- Les revenus locatifs peuvent être rapatriés librement.
Puis-je louer mon bien sur des plateformes de location courte durée comme Airbnb ?
Dans la plupart des développements approuvés (IRS, RES et PDS), oui. La location courte durée est autorisée, ce qui signifie que vous pouvez publier votre annonce sur Airbnb, Booking.com ou d'autres OTA. De nombreux investisseurs font appel à une société de gestion locative professionnelle pour optimiser le rendement et l'expérience des voyageurs. Vérifiez toujours le règlement de la copropriété et les contrats de service avant de signer.
Taxes et frais à connaître
Prévoyez quatre postes en plus du prix d'achat lui-même.
Taxes et frais à prévoir pour un acheteur étranger
| Poste | Taux / détail |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | Généralement 5 % du prix d'achat pour la plupart des dispositifs, à confirmer avec le notaire |
| Frais de notaire et juridiques | Environ 1 % à 2 % du prix, plus TVA |
| Impôt sur les revenus locatifs | Un taux forfaitaire d'environ 15 % pour de nombreuses structures de propriétaires étrangers |
| Plus-value à la revente | Aucune dans de nombreux cas pour les propriétaires non-résidents à la revente |
First Grand Property Management. Les taux varient selon le dispositif et la structure ; à confirmer toujours avec un notaire agréé.
Comment se déroule le processus d'achat
L'achat sous l'un de ces dispositifs suit une séquence similaire : un parcours côté acheteur et un parcours réglementaire qui se déroule en parallèle.
Le processus d'achat, étape par étape
Étapes de l'acheteur
- 1Identifier le dispositif éligible selon votre budget et votre objectif
- 2Réserver le bien avec un acompte
- 3Signer le contrat de réservation
- 4Réaliser la vérification juridique avec un notaire
- 5Signer l'acte de vente
Approbations réglementaires
- 1Pré-approbation de la transaction par l'EDB
- 2Enregistrement de l'acte par le notaire
- 3Paiement des droits d'enregistrement
- 4Demande de permis de résidence, si le seuil est atteint
- 5Transfert de titre finalisé
First Grand Property Management, processus général. Les délais varient selon le promoteur et le notaire.
Quel dispositif correspond à votre objectif
Le bon dispositif dépend de votre budget, du fait que vous souhaitiez ou non un permis de résidence, et du type de bien que vous voulez réellement posséder.
Quel dispositif correspond à votre objectif
Appartement G+2
Un point d'entrée simple à gérer- À partir de 150 000 $ / 6 millions de MUR.
- Pas de résidence automatique sauf si un seuil supérieur est atteint.
Villa IRS
Pour un mode de vie haut de gamme de type resort- À partir de 375 000 $, avec un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses personnes à charge.
Villa ou duplex RES
Pour un développement approuvé de taille moyenne- À partir de 375 000 $ pour être éligible à la résidence dans de nombreux cas.
Usage mixte PDS
Pour des développements intégrés modernes- À partir de 375 000 $, résidence accordée, le cadre qui remplace désormais l'IRS/RES.
Comment choisir le bon partenaire en gestion locative
Acheter le bien est une chose. Bien le gérer en est une autre. Voici ce que les investisseurs avisés demandent avant de signer un contrat de gestion, et ce que nous détaillons dans notre fonctionnement.
Ce qu'il faut demander à un partenaire en gestion locative
Spécialisation
- Se concentrent-ils sur la location courte durée haut de gamme, ou proposent-ils une location générique ?
Logique de revenus
- Peuvent-ils montrer comment ils fixent, ajustent et protègent votre rendement ?
Listes de contrôle opérationnelles
- Normes de ménage, sélection des voyageurs et contrôle qualité.
Transparence envers le propriétaire
- Tableaux de bord clairs avec ADR, taux d'occupation et rendement net.
Alignement
- Leurs intérêts sont-ils alignés avec le rendement à long terme et la protection de l'actif ?
Questions Fréquentes
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Si vous évaluez un bien ou souhaitez de l'aide pour modéliser votre rendement locatif, nous sommes là pour vous. Demandez une estimation de revenus personnalisée via notre page de contact, consultez nos tarifs de gestion, ou retrouvez les chiffres produits par notre portefeuille actuel dans nos rapports investisseurs.
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